최근 서울시가 5년만에 강남구와 송파구 일대의 토지거래허가제(토허제) 해제를 검토하고 있다는 소식이 전해지면서, 부동산 투자자들과 시민들의 관심이 집중되고 있습니다.
토허제 해제가 이루어지면 투자 수요 증가와 함께 집값 상승 가능성이 높아질 것으로 보이는데요. 이번 변화가 시장에 미칠 영향을 알아보겠습니다.
1. 토지거래허가제(토허제)란?
'토지거래허가제'라는 이름만 보면 토지에만 적용되는 규제처럼 보이지만, 사실 주택, 상가, 토지를 포함한 모든 부동산 거래에 영향을 미치는 제도입니다.
토허제는 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 촉진하기 위해 도입된 제도로, 해당 지역에선 일정 크기 이상의 주택, 상가, 토지 등을 살 때 관할 시군구청장 허가를 받아야합니다. 뿐만 아니라 주거용 부동산(즉 주택)의 경우 매수자는 2년 이상 실거주해야하고, 상가, 업무용 빌딩은 4년간 입주해야합니다.
현재 서울에서 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동, 목동, 성수동 등입니다.
2. 토허제의 실효성
앞에서 토허제의 목적이 부동산 투기 억제와 실수요자 중심의 거래 촉진이라고 하였습니다. 하지만 실제로 시장이 안정되었을까요?
집값 상승에는 수많은 요인이 작용하기 때문에 단순히 하나의 정책만으로 평가하기가 어려운데요. 하지만 그럼에도 몇가지 부작용이 나타났습니다.
우선 매수자의 실거주 의무 조건에 의해 전세 물량이 감소하면서 잠실, 삼성, 대치 등 토지거래허가구역의 전셋값이 급등했습니다.
또한 집주인 입장에서는 원하는 때에 주택을 처분하는게 쉽지 않아 '재산권 침해'에 대한 반발도 꾸준히 제기되었습니다.
이처럼 토허제가 단기적으로는 투기 수요를 억제할 수 있지만, 장기적으로는 거래 위축과 가격 왜곡을 초래할 수 있다는 점이 한계로 지적됩니다.
3. 왜 이제 해제를 검토하는 걸까?
서울시가 처음으로 토지거래허가구역을 지정한 것은 2020년 6월이었습니다. 지금으로부터 5년전인데요. 그런데 왜 지금 해제를 검토하는 걸까요?
이에 대해 오세훈 시장은, 재산권 행사를 임시로 막아놓은 것만큼 풀고 싶었지만 자칫 잘못하여 부동산 가격 폭등을 일으킬 수 있어 풀지 못했다고 하였으며, 최근에는 부동산 가격이 하향 안정화 추세에 접어들고 오히려 침체할 가능성도 있다고 봐 해제를 검토 중이라고 하였습니다.
4. 토허제 이후 집값 영향은?
토허제가 해제되면 가장 큰 변화는 아파트 실거주 의무가 사라진다는 점입니다. 이로 인해 많은 투자 수요가 몰릴 것으로 예상되는데요.
다만 서울시가 한꺼번에 전면 해제할 가능성은 낮습니다. 우선 재건축 단지가 아니거나 개발 지역에서 먼 곳부터 점진적으로 해제할 가능성이 크므로 시장의 불확실성은 존재합니다.
다만, 해제가 되면 집값이 상승할 가능성은 높으며, 특히 학군지인 대치동은 대출 규제 상황에서도 집값이 급등했던 만큼 갭투자 수요가 더해지면 더 상승할 것으로 보입니다.
결론
토지거래허가제의 해제 시기와 대상 지역은 아직 정해지지 않았지만, 해제 이후 집값이 상승할 가능성이 높은 것은 분명해 보입니다.
부동산 투자자라면 해제 가능성이 높은 지역을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요하며, 실거주 목적이라면 주거 계획을 미리 세우는 것이 좋아보입니다.
뿐만 아니라 일반 시민이라도 토허제 해제를 부동산 시장의 흐름을 이해하는 경험으로 삼으면 좋을 것 같습니다.